Notarhaftung beim Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung (Schrottimmobilie/ Steuerersparnis)

Im Rahmen der sogenannten Schrottimmobilienfälle (auch „Steuerersparnismodelle“) wurde der Kaufvertrag üblicherweise in Angebot und Annahme unterteilt. Dies diente der Verschleierung des tatsächlichen Wohnungskaufs. Die seitens des Verkäufers erklärte Annahme des Kaufvertrags erfolgte in der Regel mehrere Wochen bis Monate nach der Beurkundung. Auch dann, wenn vertraglich eine kürzere Frist vereinbart worden war. Die Annahme dieses Angebotes erfolgte also verspätet und hätte nicht wirksam werden dürfen. Insbesondere dann nicht, wenn dem Käufer die tatsächlichen Umstände des Kaufes bekannt gewesen wären. Der Notar ist dann möglicherweise in der Haftung und der Käufer hat einen Anspruch auf Schadenersatz aus Pflichtverletzung.

Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen kann entsprechend gefestigter Rechtsprechung der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27. September  2013 - V ZR 52/12 darüber hinaus festgestellt, dass grundsätzlich der Vertrag nach Ablauf der Vierwochenfrist nicht mehr rechtwirksam angenommen werden kann. Hieran knüpft die mögliche Pflichtverletzung des Notars an, da er den Käufer über diesen Umstand hätte aufklären müssen.

Weiterhin sind Regelungen in notariellen Kaufvertragsangeboten über die unbegrenzte Wirksamkeit des Kaufvertragsangebotes auch nach Ablauf der Bindungsfrist unwirksam. Hier ist von einer unangemessenen Benachteiligung des Käufers auszugehen, wenn eine Klausel das Kaufvertragsangebot unwiderruflich und ohne tatsächliche zeitliche Befristung weiterläuft. Bei Wirksamkeit der Klausel hätte der Verkäufer die Möglichkeit, auch nach übermäßigem Zeitablauf das Kaufvertragsangebot noch anzunehmen. Dies hätte folglich eine unbegrenzte einseitige Bindungswirkung des Käufers zur Folge gehabt.

Im Falle eines Erfolges kann der Käufer von dem beurkundenden Notar verlangen, in den Zustand versetzt zu werden, in dem er sich ohne den Abschluss des Kaufvertrages und des Finanzierungsvertrags befunden hätte.

Sollten Sie solche oder ähnliche Erfahrungen gemacht haben, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, der sich mit diesem Thema bereits beschäftigt hat. Gerne können Sie sich vertrauensvoll an die Anwaltskanzlei Arnold in Person von Herrn Rechtsanwalt Benjamin Hocke wenden. Gemeinsam mit diesem wird dann das weitere mögliche Vorgehen besprochen und versucht, alle offenen Fragen zu beantworten.